Bail commercial : ce qui a changé avec la loi de simplification du 26 mai 2026
Le bail commercial régi par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce, encadre toute la relation entre le bailleur et son locataire, de l’entrée dans les lieux jusqu’à la restitution des clés.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique (loi SVE) modifie plusieurs règles essentielles du statut des baux commerciaux. Elle cherche un équilibre : alléger la trésorerie des locataires (mensualisation, plafonnement des garanties) tout en renforçant la position du bailleur face aux impayés.
Cette même loi a aussi modifié l’information des salariés avant une cession d’entreprise : voir notre article Information des salariés avant une cession.
La réforme résulte des articles 61, 62 et 63 de la loi SVE, qui modifient ou créent plusieurs articles du Code de commerce :
l’article L145-32-1 qui crée le droit à la mensualisation du loyer ;
l’article L145-38-1 qui autorise la clause tunnel d’indexation ;
l’article L145-40 qui encadre le dépôt de garantie et les autres garanties ;
l’article L145-41 qui modifie le régime de la clause résolutoire ;
l’article L145-46-1 qui précise le champ du droit de préférence du locataire.
Quel est le champ d’application de la réforme ?
La réforme ne s’applique pas de manière uniforme. Pour savoir si une mesure concerne votre bail, il faut vérifier deux éléments : la nature des locaux loués et la date de conclusion du bail, de la remise des clés ou de la vente.
Certaines mesures concernent tous les baux commerciaux, quelle que soit l’activité exercée : le plafonnement et la restitution des garanties, ainsi que le nouveau régime de la clause résolutoire.
D’autres sont réservées aux locaux destinés à une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal. C’est le cas de la mensualisation du loyer et du droit de préférence. Les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts en sont exclus.
Ces règles visent les baux soumis au statut des baux commerciaux. Le bail de courte durée et la convention d’occupation précaire obéissent à des règles distinctes, présentées dans notre article Bail dérogatoire ou convention d’occupation précaire.
La clause tunnel, enfin, ne vise que les baux de locaux à usage commercial indexés sur l’indice des loyers commerciaux (ILC). Elle ne concerne pas les baux indexés sur l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
La loi a été promulguée le 26 mai 2026 et publiée au Journal officiel le 27 mai 2026. Les dates d’application varient selon les mesures. Certains sont applicables aux baux en cours et d'autres aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la loi.
Le dépôt de garantie est-il plafonné ?
Oui. Avant la réforme, le montant du dépôt de garantie était librement fixé par les parties. Il n’était pas rare que le bailleur exige l’équivalent de six mois de loyer, voire davantage, en plus d’une caution bancaire ou d’une garantie à première demande.
Désormais, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser le montant d’un trimestre de loyer. Le même plafond s’applique à la valeur des autres garanties consenties par le locataire : cautionnement, garantie à première demande, nantissement…
En pratique, une question reste débattue : le plafond d’un trimestre s’applique-t-il à chaque garantie séparément, ou à l’ensemble des garanties ? Dans l’attente d’une clarification, la prudence invite à retenir la lecture la plus restrictive lors de la rédaction du bail et à considérer qu'il s'agit d'un plafond global.
Les clauses qui auraient pour effet de faire échec aux dispositions du nouvel article L145-40 du Code de commerce seront réputées non écrites par le juge.
Ces dispositions s'appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026.
Dans quel délai le dépôt de garantie doit-il être restitué ?
Avant la réforme, le Code de commerce ne fixait aucun délai de restitution. Le délai dépendait de la rédaction du bail, et de nombreux baux prévoyaient une restitution seulement après l’établissement de l’arrêté des comptes de charges, parfois plusieurs mois après le départ du locataire.
Désormais, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai raisonnable, qui ne peut pas dépasser trois (3) mois à compter de la remise des clés. Le bailleur peut conserver les sommes restant dues par le locataire (loyers, charges, réparations), à condition qu’elles soient dûment justifiées.
Les autres garanties doivent être restituées dans un délai de six (6) mois, avec la mainlevée des sûretés et la remise des documents correspondants.
Ces nouvelles dispositions sont applicables aux baux en cours d'exécution au 26 mai 2026.
Que se passe-t-il en cas de vente des locaux ?
Avant la réforme, lorsque l'immeuble était vendu en cours de bail, le locataire devait souvent réclamer son dépôt de garantie à l’ancien propriétaire.
Désormais, l’obligation de restitution du dépôt de garantie est transmise au nouveau bailleur. Les autres garanties deviennent caduques, et l’ancien propriétaire dispose de six mois pour en donner mainlevée et restituer les documents au locataire.
Cette règle s’applique aux ventes intervenant après le 26 août 2026. Elle doit être anticipée dans l’acte de vente, notamment pour le transfert des fonds entre vendeur et acquéreur.
La clause tunnel d’indexation est-elle désormais autorisée dans le bail commercial ?
La plupart des baux commerciaux contiennent une clause d’indexation : le loyer est révisé automatiquement chaque année en fonction de l’évolution d’un indice, le plus souvent l’ILC.
La clause tunnel permet de limiter cette variation, en fixant un plafond à la hausse et à la baisse. Par exemple, pour un loyer annuel de 30 000 € et une clause tunnel de 3 % : si l’ILC augmente de 5 %, le loyer n’augmente que de 3 % (30 900 €) ; s’il baisse de 4 %, le loyer ne baisse que de 3 % (29 100 €).
Avant la réforme, aucun texte n'autorisait expressément ces clauses. Leur validité était discutée, notamment au regard de la jurisprudence qui sanctionnait les clauses tunnel déséquilibrées (par exemple qui limitait la hausse à 4% et la baisse à 3%).
La loi SVE met fin au débat : la clause tunnel est expressément autorisée, à condition que l’encadrement joue dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse. Une clause qui ne limiterait que la hausse, ou de manière déséquilibrée, reste exposée à la contestation. Cette réforme ne concerne que les baux commerciaux pour lesquels l'indice choisi est l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ; elle ne s'applique pas à l'Indice pour le Coût de la Construction (ICC), ni à l'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT).
Cette autorisation concerne les baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026. Pour un bail en cours, l’ajout d’une clause tunnel suppose un avenant signé par les deux parties.
Le locataire du bail commercial peut-il exiger de payer son loyer chaque mois ?
Oui. Avant la réforme, le rythme de paiement était fixé par le bail, et le paiement trimestriel d’avance était très répandu. Le locataire devait ainsi avancer chaque trimestre l’équivalent de trois mois de loyer, ce qui pesait sur sa trésorerie.
Désormais, le locataire d’un local de commerce, d’artisanat ou de services commerciaux peut exiger le paiement mensuel de son loyer. Il s’agit d’une règle d’ordre public : le bailleur ne peut ni s’y opposer ni l’écarter par une clause du bail. Toutefois, les locataires d'un local industriel ne peuvent pas bénéficier de cette nouveauté.
Une condition est posée : le locataire ne doit pas avoir d’arriérés de loyers ou de charges, sauf s’ils ont fait l’objet d’une contestation préalable.
La mensualisation prend effet à l’échéance de paiement suivante prévue au bail. Elle s’applique aux baux en cours et ne modifie ni le montant annuel du loyer, ni son indexation, ni la durée du bail.
En pratique, il est conseillé de formuler la demande par écrit, par lettre recommandée avec accusé de réception, afin d’en conserver la preuve et de fixer la date d’effet.
Ce qui change pour la clause résolutoire dans le bail commercial
La clause résolutoire permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations, un (1) mois après un commandement resté infructueux. Cette procédure n’est pas modifiée.
Avant la réforme, le locataire en difficulté pouvait demander au juge des délais de paiement, dont l’octroi suspendait les effets de la clause résolutoire. Le juge disposait d’une large marge d’appréciation.
Désormais, en cas de loyers impayés, le juge ne peut accorder des délais et suspendre la clause qu’à deux conditions cumulatives :
le locataire doit justifier de sa capacité à régler la dette locative ;
il doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Ces nouvelles conditions s’appliquent aux demandes introduites à compter du 28 mai 2026.
Pourquoi se faire accompagner par un avocat ?
La réforme modifie des clauses présentes dans la quasi-totalité des baux commerciaux, avec des dates d’application différentes selon les mesures et des points encore débattus, comme la portée exacte du plafonnement des garanties.
Lors de la rédaction, du renouvellement ou de la cession d’un bail commercial, ou avant la vente de locaux loués, l’accompagnement par un avocat permet de vérifier le régime applicable, de sécuriser les clauses et d’anticiper les difficultés en cas d’impayés ou de contentieux.
Le cabinet situé à Bordeaux accompagne bailleur et locataire dans le cadre de la négociation, de la rédaction et de suivi de baux commerciaux.
